A revolução blockchain chegou também no setor imobiliário. Por meio dessa tecnologia, a tokenização de imóveis democratiza o investimento no segmento.
Segundo a Infomoney:
Mercado imobiliário aposta em ativos digitais para atrair nova leva de investidores. Empreendimentos são fragmentados em tokens na blockchain e oferecidos a investidores por preços módicos.
Vamos entender como isso funciona.
Tokenização de imóveis no mercado imobiliário
A tokenização de ativos nada mais é do que a representação digital de um ativo existente no mundo real, visando sua comercialização, de forma integral ou fracionada, com a segurança da tecnologia blockchain.
Essa tendência de tokenização de imóveis vem ganhando espaço também no setor imobiliário, especialmente no mercado proptech.
Uma incorporadora, por exemplo, pode dividir um imóvel de alto valor em ativos digitais que representam frações menores. Assim, um imóvel de R$ 10 milhões pode virar 100 tokens de R$ 100.000,00.
Essas frações menores facilitam a captação de investimentos. Uma proptech pode oferecer esses tokens aos investidores interessados, que então adquirem o direito à valorização do imóvel ou a rendimentos de aluguel.
No Brasil, algumas operações dessas já estão sendo feitas, mas ainda não há lei em âmbito nacional esclarecendo como isso deve ser feito.
Um primeiro ato normativo que podemos usar de referência na tokenização de imóveis, embora sua aplicação seja restrita aos Cartórios do Estado do Rio Grande do Sul, é o Provimento nº 038/2021 do Tribunal de Justiça gaúcho.
3 cautelas jurídicas ao tokenizar imóvel:
Para registrar a permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos no Rio Grande do Sul, o citado Provimento exige:
- Declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor;
Obs. Esse valor declarado deve guardar as devidas proporções em relação à avaliação atualizada de mercado do imóvel permutado.
- Declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;
- Que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.
Além disso, o Cartório deve comunicar esses registros ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF).
Vale lembrar, mais uma vez, que essas regras são restritas aos registros feitos no Estado do Rio Grande do Sul, mas podem ser usadas por nós como recomendação ou, ao menos, reflexão.
A tokenização de imóveis também não é regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários.
Se a operação não adotar estrutura de equity, nem de dívida, a princípio não haveria problemas regulatórios. Saiba mais sobre isso no nosso Insight: Tokens blockchain e seus efeitos jurídicos na CVM.
E você, o que está pensando em tokenizar?
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Este insight é fruto do nosso head de blockchain aqui na law.we, Carlos Alexandre Rodrigues, autor do livro Blockchain e Criptomoedas – Aspectos Jurídicos, Editora Juspodivm, 3ª edição, 2022.